Chủ doanh nghiệp có căn nhà, công ty của chính chủ đó thuê làm trụ sở. Nghiệp vụ nghe đơn giản, và trên thực tế nó là cách rất phổ biến để vừa hợp thức hóa địa điểm kinh doanh vừa chuyển một phần thu nhập ra khỏi công ty.
Nhưng đây là giao dịch đứng ở giao điểm của bốn thứ cùng lúc: thuế thu nhập cá nhân của bên cho thuê, chi phí được trừ của bên đi thuê, ngưỡng doanh thu 01 tỷ đồng, và câu hỏi về giá thị trường giữa hai bên có quan hệ với nhau. Sai một khâu là hỏng cả hai đầu.
- Doanh thu cho thuê trong năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và không chịu thuế giá trị gia tăng.
- Trên ngưỡng: thuế thu nhập cá nhân bằng (doanh thu trừ 01 tỷ) nhân 5%.
- Cá nhân cho thuê bất động sản không được trừ chi phí, khác với hộ kinh doanh nộp thuế theo thu nhập.
- Có nhiều bất động sản cho thuê thì cá nhân tự chọn hợp đồng nào để trừ ngưỡng, tổng mức trừ không quá 01 tỷ đồng một năm.
- Bên đi thuê khai thay, nộp thay thì hợp đồng phải ghi rõ nội dung khai thay và số tiền được trừ.
1. Ngưỡng 01 tỷ đồng
Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định chính sách thuế với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh ban đầu đặt ngưỡng 500 triệu đồng. Nghị định 141/2026/NĐ-CP đã sửa toàn bộ các cụm từ này thành 01 tỷ đồng, áp dụng cho cả điều về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và các điều về khai thuế, hóa đơn.
| Mức doanh thu năm | Thuế giá trị gia tăng | Thuế thu nhập cá nhân |
|---|---|---|
| Từ 01 tỷ đồng trở xuống | Không chịu thuế | Không phải nộp |
| Trên 01 tỷ đồng | Tính trực tiếp theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu | Phần doanh thu vượt trên 01 tỷ đồng nhân thuế suất 5% |
Đây là thay đổi rất đáng chú ý với chủ doanh nghiệp cho công ty thuê nhà. Với mức giá thuê phổ biến, phần lớn hợp đồng loại này nằm dưới ngưỡng 01 tỷ đồng một năm, tức bên cho thuê không phát sinh thuế thu nhập cá nhân và không chịu thuế giá trị gia tăng. Tài liệu cũ ghi ngưỡng 500 triệu đã lạc hậu.
2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân
Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân bằng phần doanh thu vượt trên ngưỡng nhân với thuế suất 5%.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (Doanh thu cho thuê trong năm trừ 01 tỷ đồng) nhân 5%.
Hai điểm phân biệt
- Cho thuê bất động sản có cách tính riêng, nằm ngoài cách tính thu nhập tính thuế nhân thuế suất theo khoản 2 Điều 7, nên cá nhân cho thuê không được trừ chi phí như hộ kinh doanh nộp thuế theo thu nhập. Tiền sửa nhà, lãi vay mua nhà, khấu hao đều không được trừ.
- Hoạt động kinh doanh lưu trú nằm ngoài phạm vi khoản 4 Điều 7. Người có phòng cho thuê theo ngày, homestay hay khách sạn mini cần xác định đúng bản chất hoạt động trước khi áp thuế suất.
Với hoạt động cho thuê tài sản không phải bất động sản, chẳng hạn cho thuê xe hay thiết bị, khi cá nhân nộp thuế theo thuế suất nhân doanh thu tính thuế thì thuế suất áp dụng cũng là 5%.
3. Có nhiều bất động sản cho thuê
Đây là phần dễ tính sai nhất, và cũng là phần cá nhân có quyền chủ động nhất.
Khi cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, mức trừ 01 tỷ đồng được áp dụng cho một hoặc một số hợp đồng do chính cá nhân lựa chọn:
- Tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng một năm cho tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản;
- Nếu hợp đồng đã chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục chọn các hợp đồng khác để trừ tiếp cho tới khi đủ;
- Quyền chọn thuộc về cá nhân, nên nên chọn theo phương án có lợi nhất.
Điểm cần nhớ: ngưỡng 01 tỷ là ngưỡng của người, không phải của từng căn nhà. Người có ba căn cho thuê tổng cộng 1,5 tỷ một năm chỉ được trừ một lần 01 tỷ, phần 500 triệu còn lại chịu thuế suất 5%.
4. Khi doanh nghiệp đi thuê khai thay, nộp thay
Đây là cách làm phổ biến khi bên đi thuê là doanh nghiệp, vì nó gọn cho cả hai phía. Nhưng nó có hai yêu cầu bắt buộc về hợp đồng:
- Cá nhân cho thuê và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân;
- Nếu hợp đồng có quy định khai thay, nộp thay mà chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân tiếp tục chọn các hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi đủ.
Hợp đồng thuê nhà mẫu tải trên mạng gần như không bao giờ có hai nội dung này. Đây là chỗ phải sửa hợp đồng chứ không phải chỗ xử lý bằng cách khai bổ sung về sau.
5. Phía doanh nghiệp đi thuê: điều kiện để chi phí được trừ
Hồ sơ cho khoản chi thuê tài sản của cá nhân gồm hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê.
Nếu hợp đồng thỏa thuận tiền thuê chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân, thì phần thuế nộp thay cũng được tính vào chi phí được trừ, với điều kiện có chứng từ nộp thuế.
| Điều khoản trong hợp đồng | Hệ quả |
|---|---|
| Giá thuê đã bao gồm thuế | Doanh nghiệp trừ chi phí theo đúng giá thuê ghi trong hợp đồng |
| Giá thuê chưa bao gồm thuế, doanh nghiệp nộp thay | Phần thuế nộp thay cũng được tính vào chi phí được trừ, nếu có chứng từ nộp thuế |
Một câu trong hợp đồng quyết định luôn việc phần thuế nộp thay có vào được chi phí hay không. Đây là điều khoản nên đọc kỹ trước khi ký, nhất là với các hợp đồng thuê dài hạn giá trị lớn.
Ngoài ra vẫn áp quy tắc chung về thanh toán: khoản chi từ 05 triệu đồng trở lên cần chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt. Trả tiền thuê nhà bằng tiền mặt hằng tháng là cách làm mất chi phí rất phổ biến.
6. Vấn đề riêng khi hai bên có quan hệ với nhau
Chủ doanh nghiệp cho chính công ty mình thuê là giao dịch giữa hai bên có quan hệ, nên có thêm ba câu hỏi mà giao dịch với người ngoài không có.
- Giá thuê có theo giá thị trường không. Đây là câu hỏi trung tâm. Giá cao bất thường làm chuyển lợi nhuận từ công ty sang cá nhân với thuế suất thấp hơn, và đó chính là dạng chênh lệch mà cơ quan thuế soi. Giá thấp bất thường cũng không an toàn, vì nó tạo ra một khoản lợi ích chưa được ghi nhận.
- Có phát sinh quan hệ liên kết không. Cá nhân chủ sở hữu và công ty có thể thuộc diện các bên có quan hệ liên kết theo quy định về quản lý thuế đối với giao dịch liên kết, kéo theo nghĩa vụ kê khai riêng.
- Bản chất giao dịch có đúng không. Nhà thực tế có được dùng làm trụ sở, có biển hiệu, có nhân sự làm việc tại đó hay không. Hợp đồng thuê một địa điểm mà công ty không hề sử dụng là khoản chi không phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh.
Cách xử lý cả ba: dựng hồ sơ chứng minh giá thuê hợp lý ngay tại thời điểm ký. Cụ thể là thu thập vài báo giá hoặc tin cho thuê của các bất động sản tương đương cùng khu vực, cùng diện tích, cùng công năng, rồi lưu kèm hợp đồng. Việc này mất một buổi và giá trị của nó chỉ hiện ra khi có thanh tra.
Ngưỡng làm phát sinh quan hệ liên kết được trình bày ở bài về giao dịch liên kết; danh mục hồ sơ chứng minh chi phí theo từng nhóm nghiệp vụ nằm ở bài riêng.
7. Danh mục việc cần làm
- Xác định tổng doanh thu cho thuê cả năm của cá nhân, gồm mọi bất động sản, để biết có vượt ngưỡng 01 tỷ đồng hay không.
- Có nhiều hợp đồng thì chọn hợp đồng để trừ ngưỡng theo phương án có lợi nhất, và ghi nhận lựa chọn đó thành văn bản.
- Ghi vào hợp đồng hai nội dung bắt buộc nếu bên đi thuê khai thay, nộp thay: nội dung khai thay nộp thay, và số tiền được trừ.
- Ghi rõ giá thuê đã hay chưa bao gồm thuế, và ai nộp.
- Lưu hồ sơ chứng minh giá thị trường: báo giá hoặc tin cho thuê của bất động sản tương đương cùng khu vực.
- Chuyển khoản tiền thuê, không trả tiền mặt.
- Bảo đảm địa điểm thuê thực sự được sử dụng: biển hiệu, nhân sự, địa chỉ trên hóa đơn và giấy tờ giao dịch.
Kết luận
Với ngưỡng 01 tỷ đồng một năm, phần lớn hợp đồng chủ doanh nghiệp cho công ty mình thuê nhà không phát sinh thuế thu nhập cá nhân. Nghĩa là rủi ro của nghiệp vụ này hầu như không nằm ở phía cá nhân, mà nằm ở phía doanh nghiệp: chi phí thuê có được trừ hay không.
Ba thứ quyết định điều đó đều nằm trong tầm tay và đều làm được trước: một điều khoản hợp đồng viết đúng, một bộ hồ sơ chứng minh giá thuê hợp lý, và thói quen chuyển khoản. Cả ba đều rẻ, và cả ba đều không dựng lại được sau khi đoàn thanh tra đã tới.
Cho thuê nhà bao nhiêu một năm thì phải nộp thuế?
Doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và không chịu thuế giá trị gia tăng. Trên mức đó, thuế thu nhập cá nhân bằng phần doanh thu vượt trên 01 tỷ đồng nhân 5%.
Có nhiều nhà cho thuê thì mỗi nhà được trừ 01 tỷ à?
Không. Tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng một năm cho tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản. Cá nhân được tự chọn áp mức trừ cho một hoặc một số hợp đồng, và nếu chưa trừ đủ thì tiếp tục chọn hợp đồng khác để trừ tiếp.
Cá nhân cho thuê nhà có được trừ chi phí sửa chữa, lãi vay không?
Không. Cho thuê bất động sản có cách tính riêng theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân, tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng nhân thuế suất, nên không trừ chi phí như hộ kinh doanh nộp thuế theo thu nhập.
Cho thuê phòng theo ngày, homestay thì tính như cho thuê nhà không?
Không. Hoạt động kinh doanh lưu trú nằm ngoài phạm vi khoản 4 Điều 7. Cần xác định đúng bản chất hoạt động trước khi áp cách tính.
Công ty nộp thuế thay cho chủ nhà thì khoản đó có được trừ không?
Được, khi hợp đồng thuê thỏa thuận tiền thuê chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, doanh nghiệp nộp thuế thay theo pháp luật quản lý thuế và có chứng từ nộp thuế.
Hợp đồng thuê cần ghi thêm gì khi doanh nghiệp khai thay, nộp thay?
Phải quy định rõ trong hợp đồng nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.
Cho chính công ty mình thuê nhà thì đặt giá bao nhiêu là an toàn?
Mức mà hai bên độc lập sẽ thỏa thuận trong hoàn cảnh tương tự. Cách chứng minh thực tế là lưu vài báo giá hoặc tin cho thuê của bất động sản tương đương cùng khu vực, cùng diện tích và công năng, kèm theo hợp đồng ngay tại thời điểm ký.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, khoản 4 Điều 7
- Nghị định số 68/2026/NĐ-CP quy định chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, được sửa đổi bởi Nghị định số 141/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ ngày 01/01/2026
- Thông tư số 20/2026/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Nghị định 320/2025/NĐ-CP, Điều 3, hiệu lực từ ngày 12/3/2026
Để lại một bình luận