Một tòa nhà, ba cách tính thuế: Bài toán thuế cho người có tài sản cho thuê từ năm 2026

Cho thuê 100 triệu mỗi tháng, vì sao thuế có thể chênh nhau hàng chục triệu mỗi năm?

TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN: Một cá nhân sở hữu một tòa nhà mini house tại khu dân cư đông đúc, được thiết kế gồm nhiều phòng khép kín. Tòa nhà này cho thuê ổn định với doanh thu khoảng 100 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 1,2 tỷ đồng một năm. Xét về mặt tài sản và dòng tiền, đây là một trường hợp khá phổ biến trong thực tế hiện nay.

Tuy nhiên, từ năm 2026, cùng một tòa nhà đó, cùng một mức doanh thu đó, nhưng chỉ cần khác cách tổ chức hoạt động và cách pháp luật thuế phân loại thu nhập, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp có thể chênh lệch đáng kể. Điều này khiến không ít người có tài sản cho thuê đặt câu hỏi: vì sao cùng là cho thuê mà nghĩa vụ thuế lại khác nhau?

• Câu trả lời nằm ở bản chất của hoạt động tạo ra thu nhập, chứ không nằm ở hình thức bên ngoài của tài sản.

Theo quy định về thuế thu nhập cá nhân áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026, cá nhân cư trú có doanh thu từ hoạt động cho thuê hoặc kinh doanh được áp dụng một ngưỡng chung là 500 triệu đồng mỗi năm. Phần doanh thu không vượt quá ngưỡng này không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân. Chỉ phần doanh thu vượt 500 triệu đồng mới là căn cứ để tính thuế.

Với giả định tòa nhà mini house mang lại doanh thu 1,2 tỷ đồng một năm, phần doanh thu vượt ngưỡng là 700 triệu đồng. Từ đây, nghĩa vụ thuế sẽ khác nhau tùy theo cách hoạt động được phân loại.

Trường hợp 1: Cho thuê nhà ở, nhà trọ (bất động sản)

Cá nhân A cho thuê các phòng dài hạn, ký hợp đồng theo tháng hoặc theo năm, không đăng ký dịch vụ lưu trú, không cung cấp dịch vụ kèm theo ngoài việc cho thuê chỗ ở.

• Doanh thu năm: 1,2 tỷ đồng
• Doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu: 1,2 tỷ – 500 triệu = 700 triệu đồng

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): 5% × 700 triệu = 35 triệu đồng

Thuế giá trị gia tăng (GTGT): 5% × 1,2 tỷ = 60 triệu đồng

 TỔNG THUẾ PHẢI NỘP: 95 TRIỆU ĐỒNG/NĂM

Đây là cách tính đơn giản và ổn định, không cần chứng từ chi phí, không phải quyết toán phức tạp. Tuy nhiên, không có dư địa tối ưu thuế, vì thuế suất TNCN cố định ở mức 5%. Sở dĩ có mức 5% cố định này là do cách pháp luật chia ba nhóm hoạt động cho thuê từ năm 2026.

Trường hợp 2: Kinh doanh dịch vụ lưu trú (mini house vận hành như homestay)

Trong trường hợp thứ hai, vẫn là tòa nhà đó, nhưng chủ sở hữu đăng ký và vận hành theo mô hình dịch vụ lưu trú. Các phòng được cho thuê ngắn hạn, có quản lý khách ra vào, có dọn phòng và các dịch vụ hỗ trợ tương tự như homestay hoặc nhà nghỉ quy mô nhỏ. Khi đó, pháp luật không còn xem đây là hoạt động cho thuê bất động sản đơn thuần, mà xác định là hoạt động kinh doanh dịch vụ.

• Đăng ký kinh doanh dịch vụ lưu trú;
• Cho thuê ngắn hạn theo ngày/tuần;
• Có quản lý khách, dọn phòng, vận hành như homestay.

Lúc này, pháp luật không còn xem đây là cho thuê bất động sản, mà là hoạt động kinh doanh dịch vụ.

• Doanh thu năm: 1,2 tỷ đồng
• Doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu: 700 triệu đồng

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): 2% × 700 triệu = 14 triệu đồng

Thuế giá trị gia tăng (GTGT): 5% × 1,2 tỷ = 60 triệu đồng

TỔNG THUẾ PHẢI NỘP THEO PHƯƠNG PHÁP KHOÁN: 74 TRIỆU ĐỒNG/NĂM

Đây là lợi ích thuế thực sự, đến từ việc thuế suất TNCN giảm từ 5% xuống 2% và hoàn toàn hợp pháp nếu hoạt động đúng bản chất dịch vụ lưu trú. Chuyện cơ cấu hoạt động cho thuê và lưu trú sao cho bền còn phụ thuộc mức doanh thu, có ngưỡng mà lợi thế này mất hẳn.

Lưu ý, trường hợp này, nếu chi phí vận hành lớn, cá nhân A có thể cân lựa chọn phương pháp tính thuế theo thu nhập với mức  Thuế TNCN 15% trên  (Doanh thu – chi phí) và 5% thuế GTGT

• Doanh thu năm: 1,2 tỷ đồng
• Chi phí hợp lệ: 700 triệu đồng
• Thu nhập chịu thuế: 500 triệu đồng

Thuế TNCN: 15% × 500 triệu = 75 triệu đồng

Thuế GTGT: 5% × 1,2 tỷ = 60 triệu đồng

TỔNG THUẾ THEO PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP: 135 TRIỆU ĐỒNG/NĂM

KẾT LUẬN: VỚI CÙNG MỘT TÒA NHÀ MINI HOUSE DOANH THU 100 TRIỆU ĐỒNG MỖI THÁNG, TỪ NĂM 2026:

• Nếu tổ chức như cho thuê nhà ở: thuế khoảng 95 triệu đồng/năm.
• Nếu tổ chức đúng bản chất dịch vụ lưu trú: thuế giảm còn 74 triệu đồng/năm.
• Nếu chọn sai phương pháp hoặc sai bản chất: thuế có thể tăng ngược lên 135 triệu đồng/năm.

Do vây, tối ưu thuế không nằm ở việc “né” thuế, mà nằm ở việc tổ chức hoạt động đúng bản chất ngay từ đầu. Tới lúc bán tòa nhà đi thì lại là một bài toán khác, theo cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản mới.